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Im Februar 2014 wurde vom Rat des Europäischen Parlaments eine EU-Richtlinie verabschiedet mit dem Ziel, eine Regelung über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher zu schaffen.

Bislang war die gewerberechtliche Erlaubniserteilung für die gewerbsmäßige Darlehensvermittlung über den § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) geregelt. Die Umsetzungsfrist für die Mitgliedsstaaten betrug zwei Jahre. Die deutsche Regelung trat nun am 21.03.2016 in Kraft. Wer darf künftig Immobiliarverbraucherdarlehen vermitteln? Was hat es mit der “Alten-Hasen-Regelung” auf sich? Wie sieht es mit der Berufshaftpflichtversicherung aus?

Was ist neu?

Die europarechtliche Wohnimmobilienkreditlinie wurde zum 21.03. 2016 in deutsches Recht umgesetzt. Künftig wird unterschieden zwischen Allgemeinen Verbraucherdarlehensverträgen und Immobiliarverbraucherdarlehen.

Als Immobiliarverbraucherdarlehen gelten Darlehen mit folgenden Merkmalen:

• Besicherung durch ein Grundpfandrecht
• Darlehen für den Erwerb  oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten
• Darlehen für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden

Hier ist künftig eine Erlaubnis nach § 34 i GewO nötig. Um zukünftig Immobiliarverbraucherdarlehen vermitteln zu können, ist neben den bisher schon in § 34 c GewO geregelten Voraussetzungen (Hauptsitz und Tätigkeit im Inland,  Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse) zusätzlich ein Sachkundenachweis, eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung/ Garantieerklärung und die Eintragung im hierfür vorgesehenen Register nötig.

Gibt es eine Bestandsschutzregelung?

Wer bereits Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 GewO ist, hat für die Erbringung des Sachkundenachweises eine einjährige Übergangsfrist bis zum 21.03.17. Bis zu diesem Datum muss die Erlaubnis nach § 34 i GewO.  voraussichtlich spätestens beantragt werden. Danach erlischt dann die Erlaubnis für die Vermittlung von Immobiliarverbraucherdarlehen nach § 34c GewO.

Wer kann die “Alte-Hasen-Regelung” nutzen?

Nach § 160 Abs. 3 GewO bedürfen Personen, die seit dem 21.03.11 ununterbrochen unselbstständig oder selbstständig eine Tätigkeit im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1 ausüben keiner Sachkundeprüfung nach § 34i Absatz 2 Nummer 4, wenn sie bei Beantragung der Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 die ununterbrochene Tätigkeit nachweisen können. Wie der Nachweis jedoch zu erbringen ist, ist derzeit noch unklar. Denkbar sind neben der seit dem Stichtag vorhandenen Erlaubnis nach § 34c GewO noch Provisionsabrechnungen, Bestätigung von Darlehensgebern o.ä.

Und alle anderen?

Falls eine ununterbrochene Tätigkeit nicht nachgewiesen werden kann und somit  die oben genannte “Alte-Hasen-Regelung” nicht zum Tragen kommt, gibt es Alternativen die Sachkunde nachzuweisen. In der Immobiliarvermittlungsordnung (ImmVermV), welche voraussichtlich erst Ende April oder Anfang Mai in Kraft tritt und momentan nur im Entwurf vorliegt, sind gleichgestellte Berufsqualifikationen, die den Sachkundenachweis ersetzen, genannt.
Nach § 4 ImmVermV Abs. 2 wird die erforderliche Sachkunde anerkannt, wenn folgende Nachweise vorliegen:

• Ein erfolgreich abgeschlossenes mathematisches, wirtschafts-oder rechtswissenschaftliches Studium an einer Hochschule oder Berufsakademie und eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung. Die dreijährige Berufserfahrung muss voraussichtlich nicht aus einem zusammenhängenden Zeitraum bestehen.
• Ein hierfür anerkannter Ausbildungsabschluss (z.B. als geprüfter Immobilienkaufmann oder -frau, Bankkaufmann oder -frau, Kaufmann oder -frau für Versicherungen und Finanzen).
• Eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung als geprüfter Fachberater oder –beraterin für Finanzdienstleistungen (IHK).

Die Sachkunde muss vom Gewerbetreibenden selbst, bei Personengesellschaften von jedem Gesellschafter und bei juristischen Personen vom Geschäftsführer bzw. Vorstand nachgewiesen werden. Ebenso muss die Sachkunde bei Angestellten, die bei der Beratung und Vermittlung mitwirken, nachgewiesen werden. Eine Delegationsmöglichkeit besteht nicht. Erlaubnisträger können nur natürliche Personen  oder Kapitalgesellschaften sein.

Zu welchem Zeitpunkt wird die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung benötigt?

Die Erlaubnis zur Vermittlung von Immobiliarverbraucherdarlehen erfordert auch eine Berufshaftpflichtversicherung. Es empfiehlt sich, diese so schnell wie möglich abzuschließen und nicht erst nach Ablauf der Übergangsfrist.  Die bisher freiwillig abgeschlossenen Versicherungen entsprechen oftmals nicht den Anforderungen der Pflichtversicherung. Dies gilt v.a. für die folgenden Punkte:

• Höhe der Versicherungssumme
• Bedingungen und Ausschlusstatbestände
• Nachhaftung

Da die Berufshaftpflichtversicherung mehr Schutz als die freiwilligen Versicherungen bietet, ist diese auch bereits in der Übergangszeit vorteilhaft. Vorliegen muss der Nachweis über die Berufshaftpflichtversicherung spätestens bei Antragstellung für die Erlaubnis nach § 34 i GewO.